نسخهٔ 1.0
قرارداد خرید و انتقال طلب مالی
این همان متنی است که در لحظهٔ خرید و در هر انتقال امضا میشود. هشِ این متن همراه مبلغ و زمان دقیق روی زنجیره ثبت میشود و بعداً قابل انکار نیست.
هش متن (SHA-256):
c4f559740a743c5f642b4c0ddf7387873c7480fa681636c4fd826d5c5feb5408
۱) موضوع قرارداد — چه میخرید و چه نمیخرید
- خریدار با پرداخت مبلغ قرارداد، یک «حق مالی معین بر عهدهٔ سرمایهپذیر» بهدست میآورد؛ به اندازهٔ مبلغی که پرداخت کرده و سنجیده با ارزش کارشناسی پروژه.
- آنچه خریداری نمیشود: سهمی از عرصه یا اعیان ملک، و تعهد تحویل واحد ساختمانی مشخص. این قرارداد پیشفروش ساختمان نیست و تعهد ساخت و تحویل واحد معین ایجاد نمیکند.
- سنجش در سطح پروژه انجام میشود، نه در سطح یک واحد ساختمانی معین.
مادهٔ ۱ قانون پیشفروش ساختمان (اصلاحی ۱۴۰۱/۰۹/۰۶)
«هر قرارداد با هر عنوانی که … به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد … پیشفروش ساختمان محسوب میشود»
۲) طرفها و نقش هرکدام
- سرمایهپذیر: مالک رسمی ملک و متعهد اصلی. پول را میگیرد، پروژه را میسازد یا اداره میکند، طلب کاربر را میپردازد و در دفتر اسناد رسمی حاضر میشود. درآمد او سود پروژه است.
- مالک (پلتفرم): ارائهدهندهٔ خدمات فناوری اطلاعات — احراز هویت، قرارداد الکترونیکی، اجرای قرارداد هوشمند و گزارشدهی. درآمد مالک «کارمزد خدمات» است، نه سهمی از سود سرمایهگذاری.
- قرارداد هوشمند: دفتر ثبت و اجرا. طرف قرارداد نیست و ابزار مالک است؛ هر چه اجرا میکند عمل مالک است و مسئولیتش هم با مالک است.
- خریدار سهامدار شرکت پروژه نمیشود؛ جایگاه او «طلبکار قراردادی» است.
مادهٔ ۱۸ بند ب — قانون تجارت الکترونیکی
«دادهپیام منسوب به اصلساز است … ب ـ اگر به وسیلهٔ سیستم اطلاعاتی برنامهریزیشده یا تصدی خودکار از جانب اصلساز ارسال شود»
۳) نگهداری دارایی و وثیقه
- ملک در این مدل هیچوقت به نام شرکت پلتفرم ثبت نمیشود. سرمایهپذیر همیشه یک شخص حقوقی مستقل است.
- ملک هر پروژه به نفع یک «امین مستقل» و برای کاربران همان پروژه در رهن رسمی قرار میگیرد. رهن، حق عینی با تقدم بر هر طلبکار دیگر ایجاد میکند.
- مازاد ارزش ملک نسبت به مجموع طلبها، بیرون از این تقدم میماند و همچنان در دسترس طلبکاران عمومی سرمایهپذیر است.
- مورد رهن میتواند نزد شخص ثالث معین (امین) بماند و استمرار قبض شرط صحت نیست.
مادهٔ ۷۸۰ قانون مدنی
«برای استیفاء طلب خود از قیمت رهن مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت»
۴) قیمت مرجع
- ارزشگذاری هر پروژه فقط توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام میشود؛ بدون استثنا. نام کارشناس، شمارهٔ پروانه، تاریخ و عدد ارزشگذاری روی زنجیره ثبت میشود و پس از آن قابل تغییر نیست.
- قیمت مرجع هر انتقال، آخرین ارزشگذاری کارشناس رسمی است و مذاکره فقط در یک باند مجازِ ثابت حول همان عدد انجام میشود.
- مزایده مسیر سریعترِ فروش است، نه مرجع تعیین ارزش. سامانه خودش قیمت تولید و اعلام نمیکند.
۵) سقف تأمین
- سرمایهپذیر اعلام میکند چه بخشی از ارزش کارشناسی را میخواهد تأمین کند. قرارداد هوشمند دقیقاً به همان اندازه واحد قابل خرید تعریف میکند و بیشتر از سقف، فنی هم ممکن نیست.
۶) سه رویداد توکن — و کارهایی که نمیکند
- صدور: در لحظهٔ خرید، به اندازهٔ مبلغ پرداختی.
- انتقال: فقط در پنجرهٔ انتقال یا مزایده، و فقط با قرارداد امضاشدهٔ خریدار جدید.
- ابطال: به تناسب هر پرداخت تسویه، تا صفر شدن طلب.
- توکن سند مالکیت ملک صادر نمیکند، مالکیت عین را منتقل نمیکند، تعهد تحویل واحد مشخص ایجاد نمیکند، وسیلهٔ پرداخت نیست و قیمت کشف نمیکند.
- بیرون از این سه رویداد، توکن هیچ کاری نمیکند: با آن چیزی خریده نمیشود، بین کیفپولها آزادانه نمیگردد و در هیچ سامانهٔ دیگری معنا ندارد.
مادهٔ ۶ قانون تجارت الکترونیکی
«اسناد مالکیت اموال غیرمنقول از شمول این قانون مستثنی است»
۷) نقدشوندگی — چهار مسیر، بدون تضمین
- پنجرهٔ انتقال: در بازههای معین و اعلامشده، با قیمت داخل باند مجاز حول آخرین ارزشگذاری کارشناسی.
- مزایدهٔ کوتاهمدت: حداکثر ۲۴ ساعت. خریداران پیشنهاد میدهند و فروشنده خودش یکی را میپذیرد؛ تطبیق خودکار وجود ندارد و تمدید دستی هم ممکن نیست.
- بازخرید پشتیبان: اگر در مهلت مقرر خریدار پیدا نشد، تعهد بازخرید طبق فرمول منتشرشده فعال میشود.
- تسویهٔ چرخشی: با فروش هر واحد از پروژه، عایدی خالص طبق فرمول بین دارندگان تقسیم میشود.
- هیچیک از این مسیرها «فروش هر حجم، در هر زمان و به هر قیمت» را تضمین نمیکند. عرضهٔ پیوسته و همیشهباز وجود ندارد.
۸) بازخرید پشتیبان — سه قید
- بازخرید پنجرهای است، نه پیوسته؛ بازخرید روزانه با قیمت متغیر و با فاصلهٔ خرید و فروش، در ماهیت چیز دیگری است.
- قیمت از فرمول منتشرشده و از ارزشگذاری کارشناس رسمی میآید؛ تصمیم موردی در آن نقشی ندارد.
- سقف ریالی مشخص، ذخیرهٔ جدا و بسته، و شرط توقف در شرایط رکود از روز اول در قرارداد نوشته شده است. با پر شدن سقف، تعهد تا دورهٔ بعد متوقف میماند.
- قراردادهای بازخریدشده بعداً با همان قیمت کارشناسی و با برچسب مشخص دوباره عرضه میشوند، نه در مزایده.
۹) تسویه و ابطال
- فرمول تقسیم عایدی در لحظهٔ عرضه نوشته و قفل میشود و بعد از آن تغییرناپذیر است.
- پرداخت بر اساس فرمول، ایفای دین است؛ پرداخت به تشخیص مالک، مدیریت دارایی دیگران است و انجام نمیشود.
- هر پرداخت که انجام شد، به همان نسبت توکن ابطال میشود. وقتی طلب صفر شد، توکن هم صفر است.
۱۰) پرداخت و کیفپول
- پرداخت فقط ریالی و از مسیر بانکی مجاز انجام میشود.
- موجودی کیفپول کاربر بدون سود است و هیچ تسهیلاتی از آن داده نمیشود.
- برداشت فقط به حساب بانکی بهنام خودِ کاربر انجام میشود.
- موجودی کیفپول در دفاتر مالی، بدهی مالک به کاربر ثبت میشود.
- انتقال کیفپول به کیفپول بین کاربران غیرفعال است؛ جابهجایی پول از مسیر بانکی انجام میشود.
- سرمایهگذاری مجدد سود، هر بار یک انتخاب صریح و یک قرارداد جدید است، نه انتقال خودکار.
۱۱) دو دفتر — کدام حاکم است
- زنجیره: طلب کاربر، مبلغ، زمان، انتقالها و پرداختها را نگه میدارد. این دفتر عملیاتی و سند اثباتی است.
- دفتر املاک: مالکیت رسمی ملک را نگه میدارد. این دفتر قانونی و حاکم است.
- در تعارض میان این دو، دفتر قانونی (دفتر املاک) حاکم است. زنجیره سابقهٔ طلب شما را نگه میدارد، نه مالکیت ملک را.
مادهٔ ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده … مالک خواهد شناخت»
۱۲) ارزش اثباتی امضا و سوابق
- هر رویداد این قرارداد با امضای الکترونیکی، مهر زمان دقیق و ثبت غیرقابل انکارِ مبلغ و متن قرارداد همراه است و سابقهٔ تغییرات به شکل قابل کشف نگه داشته میشود.
- نسبت به دادهپیام مطمئن، انکار و تردید مسموع نیست و تنها میتوان ادعای جعلیت کرد که بار اثباتش با مدعی است.
مواد ۱۴ و ۱۵ قانون تجارت الکترونیکی
«کلیه دادهپیامهایی که به طریق مطمئن ایجاد و نگهداری شدهاند … در حکم اسناد معتبر و قابل استناد در مراجع قضائی و حقوقی است»
۱۳) ریسکها
- هیچ بازدهی تضمین نمیشود. ارقام آینده «برآورد» است، با ذکر ریسک.
- ریسکهای اصلی: تأخیر یا توقف پروژه، کاهش ارزش ملک، نکول سرمایهپذیر، محدودیت نقدشوندگی در بازهٔ مورد نیاز شما، و تغییر مقررات.
- در صورت نکول سرمایهپذیر، مسیر استیفای طلب از محل رهن رسمی و با تقدم بر طلبکاران عمومی است؛ این مسیر زمانبر است و نتیجهٔ آن تضمین نمیشود.
مواردی که پاسخ قطعی ندارند
اینها را پنهان نمیکنیم؛ تا تعیینتکلیف، صریح اعلام میشوند.
| موضوع | وضعیت |
|---|---|
| ساختار حقوقی مرتهن وقتی شمار طلبکاران زیاد است | طراحی وکیل |
| الزام صنفی احتمالی برای تصدی عملیات حراجی | تأییدنشده |
| نوع زنجیره — عمومی یا مجاز | هیچ مقررهای یافت نشد |
| نحوهٔ اعمال مالیات بر سود کاربر در انتقال و در تسویه | سازمان امور مالیاتی |
| الزامات مبارزه با پولشویی برای این حجم و این نوع خدمت | آییننامهٔ اصلاحی ۱۴۰۴ |
سؤالی دارید؟ از کارشناس بپرسید — پیش از امضا.